Der Bundesfinanzhof (BFH) verhandelt erstmals über mehrere Verfahren zur neuen Grundsteuer – ein Tag mit Signalwirkung für Millionen Haus- und Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Die Reform, die mehr Gerechtigkeit versprochen hatte, steht erneut auf dem Prüfstand. Für den gemeinnützigen Verband Wohneigentum ist der Verhandlungstag ein Weckruf an die Politik: Die bisherigen Bewertungsmodelle erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.
Verbandspräsident Peter Wegner mahnt: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen heute bereits mehr Grundsteuer als vor der Reform. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar.“ In der Beratungspraxis des Verbands zeige sich eine deutliche Schieflage: „Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.“
Der Verband kritisiert, dass die Steuer auf Basis stark vereinfachter Standardwerte erhoben wird. „Typisierte Einstufungen, die sich allein auf Bodenrichtwerte und pauschale Mieten stützen, bilden die Realität nicht ab und produzieren vielerorts nicht nachvollziehbare Ungerechtigkeiten“, so Wegner. Damit wachse nicht nur der bürokratische Aufwand, sondern auch der Vertrauensverlust. „Die neue Grundsteuer hatte von Beginn an ein Akzeptanzproblem – und sie hat ein Gerechtigkeitsproblem. Das Gesetz muss zurück auf die politische Ebene und korrigiert werden.“
Der BFH prüft in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), ob die Bewertungsregeln (§218ff BewG) des sogenannten Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Elf Bundesländer nutzen dieses Modell, das auf pauschalen Bodenrichtwerten, standardisierten Nettokaltmieten und Typisierungen basiert.
Konkret geht es um die Frage, ob Millionen Grundstücke mithilfe pauschaler Berechnungen bewertet werden dürfen – oder ob das den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt. Mehrere Finanzgerichte haben verfassungsrechtliche Zweifel geäußert und dem BFH vorgelegt.
Mögliche Szenarien reichen von der Bestätigung des Modells bis zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Im Raum stehen Fragen, die Millionen Steuerbescheide berühren.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit – aber einheitlich ist sie keineswegs. Jedes Bundesland darf vom Bundesmodell abweichen. Das Ergebnis: ein Flickenteppich aus 16 Systemen. Ziel war mehr Gerechtigkeit – sichtbar wird eher Komplexität und Verunsicherung.
NRW, wo das Bundesmodell angewandt wird, ist von der Reform besonders stark betroffen. Denn im bevölkerungsreichsten Bundesland lag die Grundsteuer bereits in der Vergangenheit auf bundesweitem Rekordniveau. Seit der Reform haben die Bürger in Nordrhein-Westfalen umso mehr mit Verwerfungen zu kämpfen. „In NRW schlägt das Gerechtigkeits-Defizit der Grundsteuerreform doppelt und dreifach zu Buche“, sagt Jan Koch, Geschäftsführer des Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen.
In tausenden Fällen hätten die neuen Regeln zu teils absurden Bewertungsfehlern geführt. „Hinzu kommt, dass die Grundsteuer in NRW durch die Reform fürs Wohnen teurer und fürs Gewerbe günstiger geworden ist“, erklärt Koch. Ermäßigte Hebesätze für Wohngrundstücke, die diesen Effekt abmildern könnten, haben ihm zufolge aber nur gut ein Viertel der NRW-Städte eingeführt.
Der Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen fordert deshalb ermäßigte Hebesätze fürs Wohnen und gesplittete Hebesätze, um die Belastung gerechter zu verteilen. Gleichzeitig drängt NRW auf Transparenz bei den Bewertungsgrundlagen – damit Eigentümer nachvollziehen können, warum ihre Grundsteuer steigt, während Nachbarn entlastet werden.
Thüringen hat aus der Unzufriedenheit vieler Eigentümer Konsequenzen gezogen – und die Steuermesszahl für Wohnimmobilien um 26 % gesenkt. Statt 0,31 ‰ gilt nun 0,23 ‰, während Gewerbe stärker belastet wird. Das Ziel: Wohnen entlasten, Fehlsteuerungen korrigieren, Vertrauen zurückgewinnen. Die Folge: Rund 750.000 neue Bescheide müssen verschickt werden – ein gewaltiger Aufwand, der selbst das Finanzministerium an seine Grenzen bringt. „Diese Reform strahlt den Geist der gemeinsamen Verantwortung aus“, findet Thüringens Finanzministerin Katja Wolf.
Ganz anders in Hamburg: Der Stadtstaat setzt auf eine erhebliche Erhöhung der Hebesätze, versucht aber nach dem Nutzen des Grundstücks zu unterscheiden. Der Hebesatz B steigt von 540 % auf 975 %, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke sogar auf 8.000 %. Zugleich führt Hamburg differenzierte Messzahlen ein: 0,70 für Wohnflächen, 0,87 für Gewerbe. Offiziell soll das aufkommensneutral sein – faktisch bedeutet es für viele Eigentümer Mehrbelastungen, besonders in Innenstadtlagen.
Dennoch berichtet Dr. Herlind Gundelach, Landesvorsitzende Verband Wohneigentum Hamburg: „In Hamburg hält sich der Protest über die neue Grundsteuer in Grenzen, zumal unser Finanzsenator mehrmals nachdrücklich seine frühere Aussage bestätigt hat, dass er – falls Mehreinnahmen gegenüber der früheren Regelung entstehen – er diese an die Zahler zurückgeben wird.[…].“
Ob NRW, Thüringen oder Hamburg – überall versuchen Politik und Verwaltung, die Folgen der Reform in den Griff zu bekommen. Doch jede Korrektur auf Landesebene verstärkt das strukturelle Problem: Statt einheitlicher Gerechtigkeit herrscht ein Flickenteppich aus Steuerlogiken. „Am Ende entscheidet der Wohnort, nicht die Wohnform über die Höhe der Grundsteuer.“ so Verband-Wohneigentum-Präsident Peter Wegner.
Die Reform sollte Einzelbelastungen ausgleichen und das Gesamtaufkommen stabil halten. Doch Auswertungen von CORRECTIV & Finanztip zeigen: In Hessen überschreiten rund 80 % der Kommunen die empfohlenen Hebesätze, in Sachsen etwa 20 %. Der Verband Wohneigentum kritisiert: „Die Grundsteuer muss bezahlbar bleiben. Nicht höhere Belastung darf das Ziel sein.“
Die Verfahren sind kein Randthema – sie entscheiden über das System der Grundsteuer in Deutschland. Bestätigt das Gericht das Bundesmodell, bleibt alles beim Alten mit weiter steigender Komplexität. Wird das Modell gekippt, steht eine Neuberechnung im großen Stil an – mit Risiken für Kommunalhaushalte und Chancen für Menschen mit Wohneigentum. Ein Urteil wird am 10. Dezember 2025 erwartet.
Eine Novellierung der Heizkostenverordnung (HKVO) verpflichtet Vermieter seit Januar 2022 dazu, ihren Mietern bei fernablesbaren Geräten eine unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) für Heizung und Warmwasser zur Verfügung zu stellen.
Das Bundesministerium für Verkehr (BMV) unterstützt ab sofort mit einem neuen Förderprogramm den Aufbau von Ladeinfrastruktur in und an Mehrparteienhäusern. Damit nimmt das BMV gezielt den Gebäudebestand in den Blick, um den Zugang zu Ladeinfrastruktur an den rund 9 Millionen Stellplätzen außerhalb des Straßenverkehrs zu erleichtern. Gefördert werden die Anschaffung und Errichtung von privater Ladeinfrastruktur, z. B. Wallboxen in Verbindung mit der entsprechenden technischen Ausrüstung. Auch der Netzanschluss oder notwendige Baumaßnahmen sind förderfähig. Anträge sind ab dem 15. April 2026 möglich.
Die Energieeffizienz hat sich zu einem entscheidenden Preisfaktor bei Wohnimmobilien entwickelt. Während eine schlechte Energiebilanz deutliche Preisabschläge nach sich zieht, erzielen besonders effiziente Gebäude deutlich höhere Preise. Wohnungen mit der besten Energieeffizienzklasse A+ kosten im bundesweiten Durchschnitt rund 20 Prozent mehr als vergleichbare Objekte mit mittlerem Energiestandard der Klasse D. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des Online-Marktplatzes immowelt über den Einfluss der Energieeffizienzklasse auf den Angebotspreis von Häusern und Wohnungen, die im Jahr 2025 auf immowelt.de inseriert wurden.
Im Januar 2026 wurde in Deutschland der Bau von 19.500 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 8,4 Prozent oder 1.500 Baugenehmigungen mehr als im Januar 2025. Dabei stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen im Neubau um 7,4 Prozent oder 1.100 auf 16.400. Die Zahl genehmigter Wohnungen, die durch den Umbau bestehender Gebäude entstehen, stieg im Januar 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat um 13,5 Prozent oder 400 auf 3.100.
Derzeit sind viele Haushalte damit beschäftigt, Haus und Hof wieder in Schuss zu bringen. Mit ein paar wenigen Handgriffen und einem aufmerksamen Auge kann auch der Laie schnell sein Haus pflegen und so den Wert der Immobilie mindestens erhalten, wenn nicht sogar steigern. Der Immobilienverband Deutschland IVD West gibt fünf konkrete Empfehlungen zur Frühjahrspflege von Immobilien.
Die deutschen Mittelstädte rücken als bezahlbare Alternative zu den Großstädten zunehmend ins Blickfeld von Wohnungskäufern. Eine aktuelle Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen in ausgewählten Mittelstädten durch das Immobilienportal Immowelt zeigt, dass der Traum von den eigenen vier Wänden hier nach wie vor realisierbar ist. Zwar sind die Wohnungspreise in 108 von 120 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern im Vergleich zum Vorjahr gestiegen – in der Spitze sogar um fast 15 Prozent. Trotzdem profitieren Wohnungssuchende in vielen Mittelstädten nach wie vor von vergleichsweise moderaten Preisen. Für die Analyse wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 120 ausgewählten Mittelstädten zum jeweils 01.03.2026 und 2025 miteinander verglichen.
Die energetische Modernisierung von Einfamilienhäusern gilt vielen Eigentümern als teuer und wirtschaftlich riskant. Eine neue Modellrechnung von co2online zeigt jedoch: Wird die Entscheidung nicht allein an den Investitionskosten, sondern an den Gesamtkosten über 20 Jahre gemessen, können Komplettsanierungen mit klimafreundlichen Heizsystemen – insbesondere Wärmepumpen – im Durchschnitt deutlich günstiger abschneiden als Gas- und Ölheizungen. Hierrüber informiert die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online.
Eine optimal eingestellte Heizungsanlage spart Kosten und senkt den CO2-Ausstoß. Daher sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer ihre Heizung nach einer bestimmten Betriebsdauer von Fachleuten überprüfen lassen.
Für die Heizkostenabrechnung 2025 müssen sich Verbraucherinnen und Verbraucher trotz sinkender Energiepreise auf höhere Kosten einstellen. Grund dafür sind die kälteren Außentemperaturen in der Heizperiode: Im Schnitt war es 2025 kälter als 2024, was zu einer Steigerung des Heizenergieverbrauchs führt. Laut einer aktuellen Prognose des Energiedienstleisters Techem steigen die Gesamtkosten für Heizen im Mittel damit um +8,6 Prozent. Besonders betroffen sind Haushalte mit Fernwärme (+13,2 %) und Gas (+9,7 %).
Fernwärme wird in zentralen Heizkraftwerken produziert, die häufig eine Kombination aus fossilen Brennstoffen, Biomasse und regenerativen Energien nutzen. Diese Energie läuft durch Fernwärmenetze. Derzeit werden bundesweit rund 16 Prozent der deutschen Wohnungen mit Fernwärme beheizt. Welche Gebäude künftig mit Fernwärme beheizt werden können, ist Gegenstand der kommunalen Wärmeplanung, die alle Kommunen vornehmen müssen. Einige Kommunen wie beispielsweise Bonn haben ihre fachliche Wärmeplanung bereits abgeschlossen. Rechtsfolgen daraus ergeben sich allerdings erst, wenn im Rahmen der Planung konkrete Gebiete als fernwärmetauglich ausgewiesen sind. Dies berichtet der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner aktuellen Entscheidung zur Untervermietung den Mieterschutz deutlich gestärkt, das meldet der Deutsche Mieterbund (DMB). Der BGH stellt klar, dass das gesetzliche Recht auf Untervermietung nicht dazu missbraucht werden darf, auf Kosten von Untermietenden erhebliche Gewinne zu erzielen oder die Mietpreisbremse zu umgehen.
Mieter und Vermieter müssen in den Karnevalshochburgen während der fünften Jahreszeit einige Besonderheiten etwa bei den Ruhezeiten und möglichen Schäden beachten. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD West, hin.
Trotz der hitzigen politischen Debatte um das Heizen schreitet die Wärmewende in Deutschland weiter voran. Das zeigt eine aktuelle Bestandsaufnahme der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Demnach wird die Wärmewende zunehmend von Marktentscheidungen, Investitionen und betrieblicher Praxis vorangetrieben – und ist damit weniger abhängig von politischen Stimmungen als vielfach angenommen.
Was hat sich seit der Wahl des neuen Bundestags im Februar 2025 für Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer geändert? Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hatte die Parteien damals mit Wahlprüfsteinen auf wichtige Vorhaben aufmerksam gemacht. Viele der geplanten Maßnahmen, die die Situation für Wohnungseigentümer verbessern könnten, sind jedoch bislang nur zögerlich umgesetzt worden. Wohnen im Eigentum zeigt auf, welche Themen im neuen Jahr noch besonders im Fokus stehen sollten.
2026 treten zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter beachten müssen. Dazu zählen Änderungen im Mietrecht, Anpassungen bei energetischen Vorschriften, neue Rahmenbedingungen für Modernisierungen und eine angepasste Förderkulisse. Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. (IVD) verschafft einen Überblick.
Zu Neujahr
Wohnungseigentümergemeinschaften, die noch offene Forderungen aus dem Jahr 2022 haben, sollten schnell aktiv werden, rät der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Am 31. Dezember 2025 verjähren viele Forderungen, die im Jahr 2022 fällig geworden sind; das betrifft auch Hausgeldrückstände.
Wie schön geschmückt der festliche Raum!
Die Lichter funkeln am Weihnachtsbaum!
O fröhliche Zeit! O seliger Traum!
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