Wohnungseigentümergemeinschaften, die noch offene Forderungen aus dem Jahr 2022 haben, sollten schnell aktiv werden, rät der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Am 31. Dezember 2025 verjähren viele Forderungen, die im Jahr 2022 fällig geworden sind; das betrifft auch Hausgeldrückstände.
Der Verband WiE informiert über das Umgehen mit offenen Forderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und zeigt auf, wo Fallstricke lauern.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Eintreibung offener Forderungen Aufgabe der Verwaltung. „Die Verwaltung muss offene Forderungen stets im Blick haben und zeitnah eintreiben, um eine Verjährung von Ansprüchen zu verhindern“, erklärt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Dies sieht auch die Rechtsprechung so, da eine Verjährung von Ansprüchen zu finanziellen Nachteilen für die WEG führen kann.
Offene Forderungen müssen im Vermögensbericht der WEG ausgewiesen werden. „Sinnvoll ist zudem ein Hinweis auf die Fälligkeit offener Forderungen sowie darauf, ob über sie schon gerichtliche Schritte eingeleitet wurde. So lässt sich auf einen Blick eine anstehende Verjährung erkennen und rechtzeitig verhindern“, rät Dr. Sandra von Möller. „WEGs sollten deshalb per Beschluss festlegen, dass solche Details in den Vermögensbericht aufgenommen werden.“
Hausgeldrückstände und Rückstände aus Sonderumlagen
Für Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern aufgrund von Hausgeldrückständen und Sonderumlagen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß BGB. Die Frist beginnt jeweils mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig wird.
Der Wirtschaftsplan der WEG legt für die Wohnungseigentümer monatliche Hausgeldvorauszahlungen fest. Diese werden im laufenden Jahr fällig. Die Verjährungsfrist für Hausgeldvorauszahlungen aus dem Jahr 2022 beginnt daher mit Ablauf des 31.12.2022 und endet mit Ablauf des 31.12.2025. Dies gilt auch für Sonderumlagen, die im Jahr 2022 fällig wurden.
Müssen Wohnungseigentümer nach dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnung eine Nachzahlung an die WEG leisten und haben diese Forderung nicht erfüllt, gilt ebenfalls eine Verjährungsfrist von drei Jahren – ab dem Ende des Jahres, in dem der Beschluss der WEG über die Abrechnungsspitze und deren Fälligkeit erfolgt ist. „Dies sorgt nicht selten für Verunsicherung in WEGs und birgt das Risiko, dass Forderungen zu früh als verjährt angesehen werden“, informiert Dr. Sandra von Möller.
Ansprüche auf Nachforderungen aus der Jahresabrechnung 2021 verjähren also erst zum 31.12.2025, sofern der Beschluss über die Abrechnungsspitze und ihre Fälligkeit im Jahr 2022 gefasst wurde.
Möchte eine WEG Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen, da ihr ein Schaden aufgrund einer Pflichtverletzung des Verwalters entstanden ist, muss sie ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gemäß BGB beachten. Hier ist der Beginn der Frist wichtig: Diese startet nicht mit der Kenntnis einzelner Eigentümer von der Pflichtverletzung, sondern erst wenn die WEG als Verbund davon Kenntnis erlangt. Für WEGs bedeutet dies: „Fehlerhafte Entscheidungen und fehlerhafte Handlungen der Verwaltung können potenziell noch Jahre später haftungsrechtlich relevant werden, sofern die Gemeinschaft als Ganzes erst entsprechend spät davon erfährt“, so Dr. Sandra von Möller.
Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Beschluss eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt wird. Aber Achtung: Gegenüber dem Wohnungseigentümer gilt die dreijährige Verjährungsfrist, nicht jedoch gegenüber der WEG. Das bedeutet: Nach deren Ablauf kann der verantwortliche Eigentümer nicht mehr verpflichtet werden, den Rückbau auf eigene Kosten vorzunehmen. Stattdessen muss die WEG dann den Rückbau selbst bezahlen und der Eigentümer ist nur verpflichtet, diesen zu dulden. Dieses Szenario kann für die Gemeinschaft sehr kostenintensiv werden.
Für Mietforderungen, also etwa Miete oder Betriebskosten aus dem Mietverhältnis, gilt ebenfalls die dreijährige Regelverjährung. Das heißt: Wer als Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet hat und noch offene Forderungen aus dem Jahr 2022 bestehen, muss ebenfalls bis zum Jahresende handeln, falls noch nicht geschehen. Dies ist auch für WEGs relevant, beispielsweise wenn sie ein Ladenlokal vermietet haben. Die dreijährige Frist gilt auch für Rückstände aus der Betriebskostenabrechnung. Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2021 verjähren erst zum 31.12.2025, da diese Abrechnung der Mieter erst 2022 mitgeteilt werden konnte. Aber Achtung: Forderungen wegen Schäden in der Wohnung verjähren binnen 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält.
Um die Verjährung zu stoppen, stellt das gerichtliche Mahnverfahren eine Möglichkeit dar. Dieses ist in der Regel kostengünstig und eignet sich vor allem bei einfachen Sachverhalten, wo ein Streit über die Forderung unwahrscheinlich ist. Damit kann die Verjährung verhindert und ein vollstreckbarer Titel gegen den Schuldner erlangt werden. „Ein Mahnverfahren sollte so schnell wie möglich eingeleitet werden, denn wenn die Adresse des Schuldners nicht bekannt ist und der Bescheid deshalb nicht zugestellt werden kann, verjährt der Anspruch Ende des Jahres trotz Mahnbescheids“, sagt Dr. Sandra von Möller.
Alternativ kann die Verjährung offener Forderungen mit einer Klage gestoppt werden. Hierbei ist eine öffentliche Zustellung möglich, mit der ein Gerichtsverfahren auch dann eingeleitet werden kann, wenn die Gegenseite nicht erreichbar ist. Zuvor muss aber die Verwaltung nachweisen, dass sie versucht hat, eine ladungsfähige Anschrift herauszufinden, z. B. über Auskünfte aus dem Melderegister. Die Klage muss die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Fernwärme wird in zentralen Heizkraftwerken produziert, die häufig eine Kombination aus fossilen Brennstoffen, Biomasse und regenerativen Energien nutzen. Diese Energie läuft durch Fernwärmenetze. Derzeit werden bundesweit rund 16 Prozent der deutschen Wohnungen mit Fernwärme beheizt. Welche Gebäude künftig mit Fernwärme beheizt werden können, ist Gegenstand der kommunalen Wärmeplanung, die alle Kommunen vornehmen müssen. Einige Kommunen wie beispielsweise Bonn haben ihre fachliche Wärmeplanung bereits abgeschlossen. Rechtsfolgen daraus ergeben sich allerdings erst, wenn im Rahmen der Planung konkrete Gebiete als fernwärmetauglich ausgewiesen sind. Dies berichtet der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner aktuellen Entscheidung zur Untervermietung den Mieterschutz deutlich gestärkt, das meldet der Deutsche Mieterbund (DMB). Der BGH stellt klar, dass das gesetzliche Recht auf Untervermietung nicht dazu missbraucht werden darf, auf Kosten von Untermietenden erhebliche Gewinne zu erzielen oder die Mietpreisbremse zu umgehen.
Mieter und Vermieter müssen in den Karnevalshochburgen während der fünften Jahreszeit einige Besonderheiten etwa bei den Ruhezeiten und möglichen Schäden beachten. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD West, hin.
Trotz der hitzigen politischen Debatte um das Heizen schreitet die Wärmewende in Deutschland weiter voran. Das zeigt eine aktuelle Bestandsaufnahme der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Demnach wird die Wärmewende zunehmend von Marktentscheidungen, Investitionen und betrieblicher Praxis vorangetrieben – und ist damit weniger abhängig von politischen Stimmungen als vielfach angenommen.
Was hat sich seit der Wahl des neuen Bundestags im Februar 2025 für Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer geändert? Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hatte die Parteien damals mit Wahlprüfsteinen auf wichtige Vorhaben aufmerksam gemacht. Viele der geplanten Maßnahmen, die die Situation für Wohnungseigentümer verbessern könnten, sind jedoch bislang nur zögerlich umgesetzt worden. Wohnen im Eigentum zeigt auf, welche Themen im neuen Jahr noch besonders im Fokus stehen sollten.
2026 treten zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter beachten müssen. Dazu zählen Änderungen im Mietrecht, Anpassungen bei energetischen Vorschriften, neue Rahmenbedingungen für Modernisierungen und eine angepasste Förderkulisse. Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. (IVD) verschafft einen Überblick.
Zu Neujahr
Wie schön geschmückt der festliche Raum!
Die Lichter funkeln am Weihnachtsbaum!
O fröhliche Zeit! O seliger Traum!
Eine aktuelle repräsentative Umfrage im Auftrag der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online zeigt: Jeder dritte Deutsche würde sich heute für eine Wärmepumpe entscheiden. Damit liegt sie klar vor allen anderen Heiztechnologien. Insgesamt erreichen Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien eine Zustimmung von 58 Prozent.
Elektroautos spielen eine zentrale Rolle, um die Emissionen des Verkehrs zu senken und Klimaschutzziele zu erreichen. Doch für ihre Verbreitung braucht es ausreichend Lademöglichkeiten – auch und gerade in Häusern mit mehreren Wohnungen, sogenannten Mehrparteienhäusern. Wie die Wohnungswirtschaft und die Bewohnenden zum Ausbau der Ladeinfrastruktur stehen, hat eine Studie unter Leitung des Fraunhofer ISI im Rahmen des Technologieprogramms »IKT für Elektromobilität« untersucht.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Nord weist Eigentümer und Immobilienverwaltungen auf die gesetzlich verankerte Pflicht zum Austausch von Bleileitungen hin. Ab dem 12. Januar 2026 dürfen Trinkwasserleitungen, die Blei enthalten oder mit Blei in Berührung kommen, nicht mehr betrieben werden. Grundlage ist die novellierte Trinkwasserverordnung 2023, die ein endgültiges Verbot solcher Installationen vorsieht.
Der Bundesfinanzhof (BFH) verhandelt erstmals über mehrere Verfahren zur neuen Grundsteuer – ein Tag mit Signalwirkung für Millionen Haus- und Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Die Reform, die mehr Gerechtigkeit versprochen hatte, steht erneut auf dem Prüfstand. Für den gemeinnützigen Verband Wohneigentum ist der Verhandlungstag ein Weckruf an die Politik: Die bisherigen Bewertungsmodelle erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.
Baugenehmigungen im Neubau von Januar bis September 2025 zum Vorjahreszeitraum:
Eine Analyse des Immobilienportals immowelt zur Veränderung der monatlichen Annuitätenrate (10 Jahre Zinsbindung) beim Wohnungskauf (75 Quadratmeter, Bestand) zeigt:
Herbstzeit ist Obst- und Laubzeit – und damit auch eine Hochsaison für Nachbarschaftsfragen. Immer wieder sorgt die Frage für Streit, wem die Äpfel vom Nachbarbaum gehören oder wer für das Laub zuständig ist. Die Rechtslage ist eindeutig, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD).
Bauliche Veränderungen zum Schutz vor Einbrüchen in Wohnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen stets das Gemeinschaftseigentum. Einzelne Wohnungseigentümer dürfen daher nicht im Alleingang Maßnahmen umsetzen, sondern benötigen vorab die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Form eines Gestattungsbeschlusses. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin. Zugleich informiert WiE darüber, welche Schutzmaßnahmen Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinschaftlich umsetzen und finanzieren sollten.
Im August 2025 wurde in Deutschland der Bau von 19.300 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 5,7 Prozent oder 1.000 Baugenehmigungen mehr als im August 2024. Dabei stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen im Neubau um 5,2 Prozent oder 800 auf 15.800. Die Zahl genehmigter Wohnungen, die durch den Umbau bestehender Gebäude entstehen, stieg gegenüber dem Vorjahresmonat um 8,0 Prozent oder 300 auf 3.500.
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